L’assurance CNR est l’équivalent de l’assurance décennale. Elle s’adresse aux professionnels du BTP qui n’interviennent pas directement dans la réalisation de l’ouvrage mais y prennent part.
Peu connue, l’assurance CNR est pourtant indispensable pour exercer légalement. Qui doit souscrire à la décennale CNR ? Que couvre-t-elle ? Combien coûte-t-elle et comment y souscrire ? On fait le point pour y voir plus clair.
Qui est le constructeur non réalisateur ?
Dans l’acceptation habituelle du terme, on considère que le constructeur est la personne morale ou physique qui conçoit l’ouvrage, par exemple l’architecte ou le bureau d’étude, ou bien la personne qui réalise l’ouvrage, par exemple le maçon ou le charpentier.
Or, en termes assurantiels, la définition du constructeur est plus large e reconnaît la qualité de constructeur non réalisateur à la personne physique ou morale qui fait construire l’ouvrage pour une autre personne.
Le constructeur non réalisateur va donc être le promoteur immobilier qui vend le bien une fois achevé, le vendeur d’immeuble achevé ou en état futur d’achèvement, le maître d’ouvrage, le marchand de biens ou encore le lotisseur aménageur.
Ces professionnels de l’immobilier sont tenus, comme tous les artisans du bâtiment, de souscrire à une assurance décennale dès lors qu’elles font construire, rénover ou réhabiliter un ouvrage immobilier.
Cette obligation s’étend également au constructeur non réalisateur particulier depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978. L’assurance CNR couvre leur responsabilité civile décennale et est généralement comprise dans leur contrat d’assurance dommages ouvrage.
Le défaut d’assurance CNR est d’ailleurs sévèrement puni, puisqu’il expose le constructeur non réalisateur à une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 euros et à une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 6 mois. À noter toutefois que les particuliers CNR ne seront pas poursuivis civilement ou pénalement en l’absence d’assurance décennale, mais auront beaucoup de difficultés à revendre leur bien dans les 10 années suivant la réception des travaux.
Que couvre l’assurance CNR ?
L’assurance constructeur non réalisateur couvre exactement les mêmes dommages que ceux de l’assurance décennale classique, à savoir :
- Les dommages qui compromettent la solidité du bâti
- Les dommages qui rendent le bien impropre à sa destination
Ce sont donc la structure du bâti et de ces éléments indissociables qui sont explicitement pris en charge par la décennale CNR. Les dégâts d’ordre esthétique, résultant d’un défaut d’entretien du propriétaire ou d’une dégradation volontaire du bâti sont donc exclus de la garantie.
Les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage peut être nombreux :
- Affaissement ou effondrement d’une toiture
- Fissures importantes dans les murs, sols ou plafonds
- Fondations instables ou endommagées
- Erreurs de conception d’un bien immobilier, etc.
Les dommages rendant le bien impropre à se destination sont ceux le rendant inhabitables ou dans un état tel que le propriétaire n’aurait pas pris possession des lieux s’il l’avait su. Il peut s’agir, entre autres, de :
- L’isolation défectueuse de la maison rendant le logement anormalement énergivore
- L’infiltration d’eau par les parois extérieures ou intérieures
- L’humidité constante malgré le mécanisme de ventilation existant
- La pompe à chaleur (indissociable du bâti) ne fonctionnant pas, etc.
Peu importe que le constructeur non réalisateur soit directement responsable ou non des dommages ou que cela résulte d’un vice du sol par exemple. L’assurance CNR prendra en charge les frais de remise en état pour les acheteurs et propriétaires successifs pendant 10 ans suivant la délivrance du bien immobilier.
Combien coûte l’assurance CNR ?
Le constructeur non réalisateur est de manière générale, moins exposé au risque que le constructeur réalisateur. L’assurance CNR est donc bien moins coûteuse que l’assurance décennale classique. De plus, elle fait généralement partie du « pack » dommages ouvrage.
Il faut compter environ 600 à 800 euros pour obtenir l’assurance en tant que particulier, et environ 0,15 % du coût de la construction en tant que professionnel. Cette assurance se trouvant très difficilement seule, il est donc nécessaire de souscrire à une garantie dommages ouvrage dans la plupart des cas.
Comment trouver une assurance constructeur non réalisateur ?
Vous l’aurez compris, que vous soyez concerné en tant que particulier pour votre propre maison ou en tant que professionnel pour revente de biens immobiliers, il convient de trouver une garantie dommages ouvrage incluant la décennale CNR pour satisfaire à vos obligations.
Un courtier peut vous aider à dénicher ce contrat et vous faire gagner du temps. Cependant, il doit travailler avec suffisamment d’assureurs couvrant ce risque spécifique pour vous faire différentes propositions et ne pas entraver son devoir de conseil ni votre pouvoir de décision.
Vous pouvez également vous diriger vers les assureurs spécialisés du bâtiment qui seront les plus susceptibles de proposer cette garantie. Néanmoins, en procédant de la sorte, vous risquez de passer à côté des offres concurrentes, peut-être moins connues, mais potentiellement moins chères.
Afin de trouver le meilleur contrat d’assurance CNR, nous vous recommandons donc d’avoir recours aux simulateurs en ligne. Ils constituent généralement la meilleure option consiste et sont sans frais et sans engagement. Ils vous permettent d’obtenir plusieurs devis, d’étudier les garanties sereinement et de faire le meilleur choix qualité prix pour votre contrat d’assurance CNR.
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