La souscription à une assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout particulier faisant réaliser par un professionnel des travaux du bâti, qu’ils soient de construction, de rénovation ou d’extension, du moment qu’ils touchent au gros œuvre ou qu’ils sont susceptible d’affecter la solidité de la structure du bâtiment ou de ses éléments indissociables. Comme toute assurance, il est préférable de bien analyser les offres des assureurs en comparant les garanties proposées, les conditions et le coût. Nos conseils.

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Pourquoi souscrire une assurance dommages-ouvrage ?

Dans tout contrat, chacune des parties est soumise à l’engagement de sa responsabilité propre. Aussi, la dommages-ouvrage s’inscrit dans un système d’assurance mixte que l’on appelle l’assurance construction, qui a été instituée par la loi Spinetta en 1978. Nous retrouvons en premier lieu l’assurance décennale, puis l’assurance dommages-ouvrage.

• L’assurance décennale doit obligatoirement être souscrite par tout corps de métier qui, en intervenant sur l’ouvrage, acquiert le rôle de constructeur. C’est une assurance qui permet de couvrir la garantie décennale du bien, soit la possibilité durant les dix années qui suivent la réception des travaux de dénoncer toute malfaçon sur l’édifice qui compromettrait sa solidité ou le rendrait impropre à sa destination ;
• L’assurance dommages-ouvrage est une assurance que tout maître d’ouvrage doit obligatoirement souscrire pour faire réaliser des travaux du bâtiment souvent classés dans les travaux dits lourds, soit ceux garantis par la responsabilité décennale. Elle prendra financièrement en charge la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale subis par le bien, sans recherche de responsabilité, soit sans attendre une décision de justice quant au professionnel reconnu responsable de la faute. Ainsi, en cas de dommages subis, les deux assurances entrent en contact afin que l’assureur décennal indemnise l’assureur dommages-ouvrage dès la décision de justice rendue.

En cas de défaut d’assurance dommages-ouvrage, le maître d’ouvrage s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 75 000€ et une peine d’emprisonnement de 6 mois puisque la loi reconnaît ce manquement comme un délit sur le principe bien connu du « nul n’est censé ignorer la loi ».

De plus, le maître d’ouvrage ne pourra être indemnisé par l’assurance décennale du professionnel qu’une fois la responsabilité de ce dernier reconnu par la justice, ce qui peut prendre des années. Dans l’attente, le propriétaire devra engager les travaux de réhabilitation sur ses fonds propres.

Et enfin, dans le cas d’une revente dans l’intervalle des dix ans, il engagera sa propre responsabilité vis-à-vis du nouvel et des futurs acquéreurs quant aux éventuels autres dommages découverts sur la durée des dix premières années du bien. Les conséquences peuvent donc être dramatiques.

Comment obtenir un devis d’assurance dommages-ouvrage ?

Généralement, si vous faites appel à un maître d’œuvre, la dommages-ouvrage sera proposée par celui-ci et, compte tenu de l’ensemble des démarches chronophages à engager lors d’une construction, vous vous en satisferez. Pourtant, il est possible et même recommandé de pousser plus loin la recherche de contrat d’assurance.

Le coup de pouce d’internet

Comme pour beaucoup de secteurs compétitifs, des comparateurs internet ont vu le jour et se multiplient pour étudier pour vous les conditions de garantie et vous établir un comparatif des offres sur le marché de manière bien souvent immédiate et gratuite. Cette démarche est même conseillée car très peu d’assureurs proposent la dommages-ouvrage, et pour cause, ils ne perçoivent qu’une prime unique à la souscription, certes importante, mais qui devra ensuite couvrir durant dix ans un ouvrage qui pourrait s’avérer enchaîner d’importants dommages très coûteux.

Être conscient de l’état du bien à assurer

Le devis de votre maison ne sera assurément pas à comparer avec celui de la maison voisine ou bien de votre grand-tante qui fait construire en même temps que vous. Le coût s’appliquera selon bon nombre de critères dont par exemple la nature des travaux évidemment, mais encore la superficie du chantier, le type de construction, la qualification des artisans, le secteur du bien, etc. Notons que faire réaliser des études préliminaires au bien peut agir sur le coût de la dommages-ouvrage (une étude géotechnique des sols par exemple), tout comme le fait de confier la gestion du chantier à un maître d’œuvre qui rassurera les assureurs.

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Et comment bien l’analyser ?

Obtenir un devis d’un assureur n’est pas le plus difficile, mais savoir l’analyser et comprendre l’ensemble des garanties proposées et ce qui s’entend réellement derrière chaque terme n’est pas toujours une mince affaire. Voici quelques éléments de compréhension.

Les conditions classiques

Elles sont inclues dans tous les contrats d’assurance dommages-ouvrage. D’ailleurs, ne pas les y voir serait signe d’un contrat partiel, ne couvrant pas les garanties principales indispensables sur le chantier, et vous placerait dans une situation périlleuse dont il faudra mieux s’abstenir. Voici les 3 garanties indispensables qui constitue la garantie principale de la dommages-ouvrage qui est la décennale :

• L’atteinte à la solidité de l’ouvrage: Elle couvre toute malfaçon, intentionnelle ou non bien-sûr, qui pourrait intervenir durant les dix premières années de l’ouvrage, entraînant ainsi des dommages qui risqueraient de nuire à sa solidité et rendre l’ouvrage instable, malsain ou dangereux, comme des fissures provoquant des infiltrations, l’infestation d’insectes, ou encore l’utilisation de matériaux ignifuges ;
• L’impropriété à la destination: Elle couvre les dommages qui pourraient tout simplement vous empêcher d’habiter votre logement dans son intégralité s’il s’agit d’un ouvrage à usage d’habitation. On citera en exemple un défaut d’isolation thermique, ou encore le non respect des règles d’urbanisme entraînant l’obligation de travaux lourds pour se conformer au PLU en vigueur ;
• Les dommages affectant des éléments d’équipement indissociables du bâtiment et les vices du sol: Elle couvre les dommages aux équipements qui ne pourront être affectés sans que la structure du bâti le soit également, comme par exemple une malfaçon sur une canalisation encastrée, ou encore une chape de béton mal coulée ;

Les conditions complémentaires

En complément de celles incontournables, des garanties complémentaires optionnelles peuvent être ajoutées et ainsi affecter le coût de l’assurance. Selon l’ouvrage concerné, il est bon de bien les étudier. Elles peuvent parfois s’avérer être bien utiles et protectrices :

• Les préjudices immatériels résultant d’un dommage matériel: Elle garantie les dommages immatériels, c’est-à-dire les conséquences que les dommages matériels peuvent entraîner sur votre quotidien. Le fait de devoir louer votre logement actuel plus longtemps parce que la réparation d’une malfaçon n’a pas rendu votre maison habitable en temps prévus est un dommage immatériel, qui entraîne double dépense car le crédit immobilier débute. Cette garantie optionnelle peut vous protéger et vous indemniser dans ce type de cas ;
• Les équipements ménagers ou domestiques vendus ou livrés avec la construction: Il s’agira des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage comme par exemple un radiateur défectueux, une porte d’entrée qui ferme mal, un interphone mal connecté, etc. Dans le cas des constructions neuves type VEFA, souvent équipées dès la livraison, cette option est certainement à réfléchir.

Les conditions d’indemnisation

Rassurez-vous, la procédure d’indemnisation est fixée par la loi, et sera donc la même pour tous les contrats, à savoir à compter de la réception du constat par le maître d’ouvrage d’un vice de construction : 60 jours pour que l’assureur prenne position, et 90 jours pour qu’il fasse une offre d’indemnisation.

Par contre, certains contrats prévoient des franchises. C’est là qu’il faut veiller à rester vigilant aux fameuses petites lignes dont on ne prend guère cas à la signature.

Faire appel à un courtier pour vous aider à l’analyser

N’oublions pas que le courtier reste LE professionnel de l’immobilier, tant dans la négociation bancaire que dans les assurances. Il peut vous aider à étudier le niveau de garantie nécessaire, vous éviter quelques pièges, et vous conforter dans la souscription d’une assurance correspondant parfaitement à votre besoin, tout en assurant un rapport qualité/prix optimal.