Ca y est, vous avez sauté le pas et décidé de vous lancer dans un projet de construction immobilière. Parmi l’ensemble des démarches à entreprendre, du lancement du projet jusqu’à sa concrétisation finale, souscrire une assurance dommages-ouvrage est assurément l’une des actions les plus indispensables. Comme pour tout contrat d’assurance, on se frotte à une multitude d’offres, proposées par une multitude d’assureurs. Comment s’assurer d’opter pour l’offre la plus adaptée ? Nos conseils.

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La dommages-ouvrage, qu’est-ce que c’est ?

Le code des assurances prévoit que la dommages-ouvrage soit souscrite de manière obligatoire par toute personne physique ou morale agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage avant l’ouverture du chantier. Le particulier qui fait construire ou procède à d’importants travaux de rénovation prend donc la peau du maître d’ouvrage.

Définition de l’assurance dommages-ouvrage

Fort heureusement, elle est obligatoire et s’inscrit dans une logique de protection du consommateur. Son rôle est de garantir la prise en charge financière de la totalité des travaux de réparation de dommages de nature décennale que pourrait subir un ouvrage, et ce sans recherche de responsabilité. Cette dernière précision est importante puisqu’elle signifie que l’assurance procèdera au remboursement sans attendre les décisions de justice, qui peuvent prendre beaucoup de temps. L’assureur dommages-ouvrage fera recouvrer par la suite l’indemnité versée à son assuré par l’assureur du ou des professionnels dont la responsabilité aura été prouvé par un tribunal.

Les dommages concernés par la décennale sont ceux relevant de vices ou de malfaçons qui viendraient menacer la solidité de la construction, tout comme des éléments d’ équipements indissociables de l’ouvrage, ou bien remettre en cause la destination de celui-ci.

Notons que la dommages-ouvrage prend effet un an après la signature du procès-verbal de réception de travaux, puisque cette première année est couverte par la garantie de parfait achèvement. Elle prend fin en même temps que la garantie décennale, donc pour une durée de 9 ans.

Quel lien avec la garantie décennale ?

L’assurance dommages-ouvrage représente l’une des deux obligations introduites par l’assurance construction depuis 1978. L’autre obligation revient au constructeur qui doit contracter une assurance décennale pour l’ensemble des travaux dont sa responsabilité est engagée. En cas de non souscription à un contrat professionnel d’assurance de responsabilité décennale, celui-ci s’engage dans un chemin bien sombre, entre risque d’endettement professionnel et personnel en cas de dommages avérés sur un ouvrage, et risque pénal pouvant aller jusqu’à 6 mois d’emprisonnement.

Nota : Est considéré constructeur tout professionnel agissant dans le secteur du bâtiment, qu’il soit plombier, maçon, charpentier, architecte, maître d’œuvre, lotisseur, et bien d’autres encore.

Comment choisir son assurance dommages-ouvrage ?

Bien choisir son contrat d’assurance dommages-ouvrage, c’est plus facile à dire qu’à faire. Comprendre l’ensemble des garanties formulées peut parfois s’avérer être un vrai casse-tête. Pourtant, il vous protègera durant les 10 années suivant la réception des travaux, alors mieux vaut s’y pencher et bien l’analyser.

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S’assurer des garanties du contrat…

L’assurance dommages-ouvrage comprend plusieurs garanties légalement obligatoires, stipulées dans le contrat. Systématiquement, elles s’appliquent bien uniquement aux dommages concernés par la décennale, donc, on le rappelle, ceux qui menacent la sécurité de la construction ou de ses éléments indissociables, ou ceux qui la rende impropre à sa destination, qu’elle soit d’habitation ou autre.

• La garantie contre les dommages matériels compromettant la solidité de l’ouvrage ;
• La garantie contre les dommages affectant des éléments d’équipement indissociables du bâtiment et les vices du sol impliquant une dépose ou une démolition ;
• La garantie en cas d’atteinte à la solidité de l’ouvrage, sans nécessairement entraîner son effondrement, mais par exemple une mauvaise étanchéité, l’apparition de fissures entraînant des infiltrations d’eau, etc. ;
• La garantie en cas d’impropriété à la destination, dans le cas d’une malfaçon qui rendrait une maison inhabitable par exemple.

Peuvent s’inscrire également des garanties optionnelles couvrant d’autres types de dommages ou préjudices.

• La garantie optionnelle contre les préjudices immatériels qui résulteraient d’un dommage matériel: Citons simplement quelques exemples pour clarifier cette garantie :

  • Votre habitation en cours de construction est destinée à être louée. Une malfaçon entraîne un retard qui lui-même entraîne une difficulté financière du fait du démarrage du remboursement du crédit et de la non-perception des premiers loyers. C’est donc un préjudice immatériel consécutif à un dommage matériel.
  • Autre exemple, vous devez prolonger la location de votre ancien logement à cause d’un dommage matériel sur l’ouvrage qui n’est pas habitable dans les temps, c’est à nouveau un préjudice immatériel.

Nuance importante tout de même, il s’agit bien de dommages matériels toujours dans le périmètre de la décennale. Un retard de chantier par mauvaise coordination des différents corps de métier ne fait pas partie des préjudices entendus et garantis, bien qu’il puisse en être un tout de même pour le propriétaire ;

• La garantie optionnelle des équipements ménagers ou domestiques vendus ou livrés avec la construction : Repartons à nouveau d’un exemple pour mieux la comprendre :

  • Votre habitation est livrée avec des baies vitrées mais après 3 ans, l’air s’infiltre ce qui créé des déperditions de chaleur importantes avec un risque d’infiltration d’eau. Dans ce cas, la dommages-ouvrage aux garanties classiques fonctionne puisque les baies vitrées font partie des éléments indissociables du bâtiment et qu’une malfaçon dans la pose de celles-ci risque de porter atteinte à la solidité du bâti.
  • Le même jour, c’est la plaque de cuisson qui grille, vendue et livrée avec la construction. Plus sous garantie commerciale, ni sous garantie biennale, la dommages-ouvrage peut prendre le pas si vous avez opté pour cette option.

On peut donc conclure que ce type de garanties optionnelles n’est pas inutile ou secondaire. Evidemment, le risque est à mesurer selon l’impact financier sur l’assurance contractée. Il est donc important de bien lire le contrat pour s’engager en pleine conscience et connaissance des garanties.

… au meilleur rapport qualité/prix !

Pour éviter de souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage hors de prix, tout en s’assurant de bénéficier d’une couverture optimale selon les besoins du logement, quelques conseils bons à appliquer avant de signer !

• Souscrire auprès du même assureur que le constructeur: Les assurances du bâtiment, c’est le dada du constructeur et on peut aisément imaginer qu’il ait fait un comparatif avant de signer ! Lui demander de négocier votre contrat auprès de son propre assureur peut vous permettre de réaliser de belles économies. Cependant, vigilance est de mise tout de même lorsque le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage partagent le même assureur. Le conflit d’intérêts n’est jamais bien loin ;
• Demander l’aide d’un courtier: Qu’on le veuille ou non, il est le professionnel de la négociation dans l’immobilier. Certes, sa prestation représente un coût pour le particulier, mais son intervention peut vite s’avérer être un réel bénéfice s’il peut agir auprès des organismes prêteurs pour votre crédit, et des assureurs pour votre dommages-ouvrage. Notons que certains assureurs proposent des crédits immobiliers à la condition évidente de s’assurer chez eux. C’est un calcul à faire, et le courtier est là pour s’en charger !
• Utiliser les comparateurs d’assurances: Ils sont bien souvent gratuits en ligne, et peuvent permettre un premier débroussaillage des assureurs et des offres, selon son budget notamment.

Et si on refuse de m’assurer ?

Malheureusement, bien que cela soit rare, l’assurance dommages-ouvrage fonctionne comme toutes les autres assurances, ce qui signifie qu’un assureur pourrait tout simplement émettre un refus s’il juge que le risque pris est trop important pour lui.

Dans ce cas, il vous faudra saisir le BCT (Bureau Central de Tarification). Il s’agit d’un organisme paritaire entre assureurs et assujettis à l’assurance dont le rôle est de définir la prime de risque qui sera versée à l’assureur pour qu’il n’ait pas d’autre choix que d’accepter de vous assurer. Il vous faudra présenter le courrier de refus reçu en LRAR du ou des assureurs sollicités.